房价到底能不能真正降下来,看这个指标就够了!

楼市微观察2017-11-13 10:06

对于购房者来说,一个直观的感受是,尽管各种调控措施全到位了,但房价仍然维持在比较高的水平,真正惠及购房者的部分还是比较少。

解决价格问题,最直接的办法就是冲量,量多了价格自然能下来。但我们发现,即使量上来了,热门城市今年有的供地比例几乎是去年的一倍多,房子套数增加了一倍多,但价格却没什么变化。导致这种情况的一大原因是热门城市的购房人群基数仍然大,房子供应量即使同比增加了一倍,也满足不了这些人的购房需求。

住宅总是不够卖,还有一个十分重要的原因:住宅卖得最好,但住宅占比过低。

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那么问题来了,为什么住宅卖得好,但住宅供应比例却偏低呢?

导致这种情况的原因不在开发商,众所周知,商业地产的操作难度要远高于住宅,开发商也是普遍愿意盖住宅的,但他们说了不少,一块地多少用于商业多少用于住宅,拿地前就确定了的。

据统计,在我们的城市中,建设用地大约只有20%是用来盖纯住宅的,而办公楼和商业营业用房的比例却偏高。对比西方,这个比例通常超过40%。在日本,城市76%的建设用地是居住用地。纽约则是42.2%,首尔为62.5%,伦敦为46.7%。其结果就是这些城市的房价即使在最严厉的调控之下,也难以真正下跌,就像是给一个铁块加压一样,你指望它变成铁饼,太不现实了。

住宅卖得动,商业地产卖不动

下图是笔者统计的今年住宅、办公楼和商业营业用房的待售面积变化情况。

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很显然,住宅消化得还是比较快的,办公楼和商业营业用房基本上处于停滞状态,卖不动。这种情况在三四线城市更为普遍。一二线城市开发商比较精明,商业用房盖成了“住宅”卖得还是挺不错的。

之所以统计这张图,是想说明一点,我们的住宅供应和商业地产供应存在一定程度上的错配问题。比如最近爆出的无锡,这个城市是东部的明星三线城市,住宅价格在过去的一年可是表现相当亮眼,但这个城市的商业地产却几乎没有分到一杯羹,价格上不去,招租更是困难重重。目前无锡正通过见面交易环节的税费来帮助房企消化商业地产库存,但效果很不好。

为什么不多盖住宅少盖商业地产呢?

这里面的原因也挺复杂的。一个城市的管理者,有很多诉求,他们希望城市的工商业欣欣向荣,只有这样才能有足够的税收和GDP。商业地产是年年都能创造税收和GDP的,而住宅就不行了,卖了就卖了,再不能创收了。

大城市在规划的时候,为了缓急交通等方面的压力,希望分散人口,降低长距离通勤比例,在郊区也大量出让商业地块。只不过现在这种做法太超前了,商业氛围没有形成,大部分都变成了给人住的房子。

还有的城市有更深的诉求,比如那些人口净流入压力大的城市,他们盖那么多房子,等于是继续吸引人口。这显然不合适。

这种情况导致了两个结果:

1、 在三四线城市,住宅卖得不错,但商业地产几乎无法拯救。这些商业项目盖在比较偏的地方,营商环境不好,即使优惠了交易成本或者支持商改租,也无济于事。至于住宅,则受人口流出影响,也逐渐平稳。

2、 在热门城市,由于住宅供应的绝对数量长期不足,即使今年数量翻番,但比例还是偏低。无法从根本上改善供求关系,这导致房价难以出现实质性的下跌(20%以上)。

为什么郁亮说房地产早进入了白银时代,但孙宏斌却敢说这是大房企的“钻石时代”,道理很简单,这个市场正在不断整合,留下的只能大房企,市场也由他们主导。

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所以,对于刚需来说,是租房还是买房应该有明确的计划。未来租房肯定体验越来越好,但无法改变的事实是,从租房到买房,过渡的可能性是越来越低的。

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