楼市"松绑"依然扑朔迷离

腾讯房产滨州站2014-06-18 14:39
0

6月13日,国家统计局发布数据显示,地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额等多个指标的增速跌至近一年来最低点。其中,商品房销售额和商品房销售面积已经连续4个月同比下降。之前,中国指数研究院称,5月,中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10978元,环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌。

中国房地产市场再次成为人们关注的焦点。尽管人们对是否“拐了”尚存争议,但是却无人否认当前楼市状况严峻。于是,“救市”的呼吁以及冲动也随之而来。

“刚性需求”不再坚挺

数年间,中国房地产商都讲着这样一个故事:这是一片人多地少的土地,这片土地将会迅速城镇化,这种城镇化需要大量的房子,这样的房子涨价是必然趋势,这个趋势将持续很久。这个故事的逻辑如此严丝合缝,以至于人们不得不相信它是真的:房价必然、必须涨上去。

近日,中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁公布了一项研究称,中国家庭十分之九拥有自己的住房,其中,城镇的比率(87%)略低于农村(96%),但与欧美发达国家相比,已经显著领先。不仅如此,到2014年3月,中国城镇家庭多套房拥有率达到21%。无房户、啃老族以及“人房分离”户减少至22%,而他们中有钱购房的仅为7%。

需求方如此,那么,供给面呢?甘犁说,中国城镇现有的房子足以填补刚性需求,而且还有1998万套过剩。那些已经售出但不租不住的空着的房子约4898万套,空置率为22%,也显著高于欧美国家,甚至高于我国台湾地区。尤其令人瞩目的是,经济适用房空置率竟然高达23%。它本来是为满足低收入家庭住房需求的。

在甘犁的研究中,所谓“刚性需求”的坚挺已成明日黄花,房价要上涨,乃至只是稳定在高位,都需要新的故事讲出。然而,房地产商还没有找到新的故事可讲,只好老调重弹。

地产“大炮”、华远董事长任志强在博客中说,“尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗?政府可以不用夜壶。但政府会不关注必要的经济增长与底线吗?至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦,不管政策如何调整,都需要有个安定、舒适的家。”

万达董事长王健林说,“中国的真实城镇化率还不到40%,十八届三中全会才定下政策,去年年底刚开了新型城镇化工作会议,国家首度把城镇化作为国家经济发展的重要支柱,作为推动国家发展的主要动力。这个方向刚刚才定下,房地产就崩盘了,你觉得可能吗?”

恒大董事长许家印说,“在中国城镇化发展的浪潮下,三线城市仍将是未来房地产企业的主战场。”

尽管火力全开,但是应者寥寥。人们似乎对城镇化与高房价的爱情不再感冒。这不仅仅是审美疲劳所致,反面的证据也愈来愈多。

渣打银行的研究团队称,当前,中国一至三线城市的房屋库存总量已升至17个月房屋销售量。“我们假设相当于5~10个月房屋销量的库存水平表明房市相对紧俏,相当于15个月以上房屋销量的库存水平代表房屋供给过量,这将对开发商造成相当大的资金压力,并加大房价下行压力。”

该团队的研究模型表明,如果全国房屋成交量仍维持在当前水平,那么库存将难以清空,并将持续上升,对开发商造成更大压力。“房屋销量上升是清空当前及未来库存的唯一出路。然而即使成交量从当前水平以月环比2.5%的速度增加,也只能带动库存逐步减少。库存降至2013年中期的水平将需要两年时间。这意味着许多开发商的痛苦将延长,并可能导致大量房企破产,因为许多房企将难以承受如此长时期的高额融资成本。”

在最需要钱的时候,钱却离开了。数据显示,今年第一季度,中国市场新募集的私募股权投资基金共计33只,募资总额达到44.62亿美元,房地产行业却备受冷落,基金只数和募集金额均明显下降。受境内IPO开闸影响,房地产基金退出笔数呈现报复性反弹,共发生54笔退出案例。不止如此。在2012~2013年曾大受海外债权人欢迎的中国内地房地产企业债券,开始门庭冷落。3月中旬至4月底,中国内地房企海外融资完全停顿。

或许SOHO中国董事长潘石屹的话在点题。他在清华大学经管学院的一个内部讲话中说,“中国的房地产现在就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的大冰山了。”

正文已结束,您可以按alt+4进行评论

    热门推荐